Årsmelding 2015

ÅRSMELDING FOR 2015

1. Styret og medlemmer

Rodeløkka vel har siden årsmøtet 19. mars 2015 hatt følgende styre: Erik Haarstad, Ann Kristin Schjelderup, Heidi Røsok-Dahl, Vegard Thomassen, Kari-Anne Næssø, Sam Daams, Terje Krog, Ina Rørtveit, Hanne Sophie Claussen, Morten Fastvold.

På årsmøtet ble Terje Krog, Ina Rørtveit, Hanne Sophie Claussen, Sam Daams og Morten Fastvold gjenvalgt for to år. Ingen gikk ut av styret. Det betyr at det samme styret som satt i 2014, fortsatte i 2015. Styret er fulltallig (på ti medlemmer) og er blitt et godt team med god aldersspredning og med like mange kvinner og menn. Vi fant dermed ingen grunn til nyrekruttering.

Etter et forsøk på å konstituere seg på styremøtet 13. april, der styrelederen gjerne ville ha avløsning, konstituerte det nye styret seg på styremøtet 13. mai (etter årets forsommerdugnad på fellesarealet) ved at Morten Fastvold gikk med på å gjenvelges som leder for enda et år. Mens Sam Daams lot seg gjenvelge som kasserer.

Styret har hatt fem styremøter i 2015 etter årsmøtet 19. mars, samt to møter før årsmøtet.

Ved utgangen av 2015 hadde velet 166 medlemmer (husstander) som betalte kontingent for 2015 og/eller meldte seg inn i velet. Det er en oppgang på 43 % i forhold til 2014, da velet hadde 116 betalende medlemmer. Det er imidlertid flere enn disse som meldte seg inn i velet, både i 2014 og 2015. Når vi ikke har fått inndrevet kontingent fra de medlemmer som ikke har betalt, skyldes det at omleggingen til nye rutiner for innkreving av medlemskontingent per epost stadig har visse startproblemer, som vi arbeider med å løse. Ordningen krever bl.a. at medlemsregisteret hele tiden oppdateres med fungerende epostadresser. Å komme i kontakt med medlemmer vi ikke har en fungerende epostadresse til, er blitt en oppgave for seg.

2. Medlemsmøter og andre arrangementer

Torsdag 19. mars avholdt velet årsmøte, der ca. 25 personer møtte fram. Styrets forslag til årsmelding og regnskap ble godkjent, og de foreslåtte styremedlemmer ble valgt, jf. punkt 1. Etterpå var det sosialt samvær.

På nasjonaldagen 17. mai ble det også dette året avholdt et arrangement i velets regi på fellesarealet ved velhuset. Omlag hundre barn og foreldre kom. Velets 17. mai-komité sto for arrangementet, som startet på ettermiddagen og der det ble servert pølser for barna og arrangert leker. Ellers var det sosialt samvær for barn og voksne, som satte seg ned ved langbordene og grillet medbrakt mat på velets store grill. Evenementet ble nok en gang en hyggelig møteplass for nyinnflyttede og etablerte løkkabeboere.

Søndag 31. mai var det marked i og utenfor velhuset i regi av velmedlem Lene Dreyer. Mer enn tjue selgere hadde boder på fellesarealet med «lopper» og egenproduserte ting. I velhuset var det kafé der overskuddet gikk til organisasjonen Sabona, som driver bistand i Zimbabwe og Sudan. Markedet ved velhuset er blitt en årlig, og til dels halvårlig, foreteelse som velet støtter som et miljøskapende tiltak ved å stille velhuset til disposisjon.

Onsdag 14. oktober arrangerte velet et medlemsmøte på velhuset om brannsikkerhet på Rodeløkka. Representanter for Brann- og redningsetaten orienterte om ulike sider ved denne problematikken, og et styremedlem i velet (Erik Haarstad) fortalte om sine erfaringer med branntilløp i eget hus. Cirka tretti personer møtte fram.

Et sentralt punkt som ble drøftet, er muligheten for felles varslingsanlegg for spesielt tette husklynger. Brann- og redningsetaten hadde sommeren 2014 en befaring på Rodeløkka for å skaffe seg oversikt over hvilke husklynger som bør anbefales å ha felles brannvarslingsanlegg. På møtet redegjorde de for hva de hadde kommet fram til, og oppfordret beboere som bor i slike klynger om å utarbeide en plan for hvordan felles varsling best kan skje, og hva dette vil koste. Siden etaten skal være nøytral med hensyn til hvilke private konsulenter som kan kontaktes, overlot de til oss beboere å finne ut av det.

Lørdag 24. oktober arrangerte velets barnegruppe gresskarutskjæring for årets Halloween-feiring. Mange små og store ankom med egne gresskar og skjæreutstyr, og velet bød på instruksjon og lett servering.

Søndag 25. oktober var det Halloween-fest i velhuset for de minste barna (under skolealder), der det var «stinn brakke» og stor stemning.

Tilstrømningen til velets Halloween-fest er nå blitt så stor at styret må vurdere tiltak for å begrense den ved hjelp av forhåndspåmelding eller lignende. Det gjelder ikke minst fordi mange som ikke bor på Rodeløkka, og løkkabeboere som ikke er medlemmer av velet, dukker opp. Fram til nå har vi villet ønske alle velkommen, men det er blitt problematisk å opprettholde en slik raus linje.

Lørdag 31. oktober, på selve Halloween-kvelden, hadde barnegruppa enda et arrangement for å tilgodese barn som går i grunnskolen. Man møttes på velhuset, som igjen var pyntet til Halloween-fest, for å spise og kle seg ut, med ansiktsmaling for dem som ønsket det. Etter en «knask eller knep»-runde i strøket fikk de som ville komme tilbake til velhuset for å se film og spise godteriet de hadde fått. Også dette arrangementet ble godt besøkt.

Torsdag 12. november inviterte velet i samarbeid med velmedlem Ola Vea til et «fiberallmøte» i velhuset. Formålet var å finne en løsning på det som stadig flere på løkka opplever som et problem: at det ikke er noen fiberinfrastruktur på Rodeløkka. Det skyldes at internettleverandørene finner Rodeløkka for ulønnsom å investere i. Dermed har vi et «internettproblem». Stadig flere Rodeløkka-beboere ønsker seg større båndbredde for sin husstand, på linje med det som er vanlig de fleste andre steder i byen. Vi må derfor finne vår egen løsning. Men hvilken? En internettgruppe ble nedsatt som har sendt ut spørreskjema for å tallfeste interesse og eksisterende tilbud i området.

Mandag 9. november inviterte velets barnegruppe barn på Rodeløkka som er født i 2010 og skal begynne i 1. klasse høsten 2016 til et skolestarter-treff i velhuset sammen med foreldre. Barnegruppa har arrangert skolestarter-treff i flere år og fått gode tilbakemeldinger. Formålet med disse treffene er å bli kjent på tvers av gater/barnehager/vennegjenger og lignende.

Søndag 29. november inviterte barnegruppa tradisjonen tro til et juleverksted i velhuset. Der lagde små og store julepynt, julekort, til og fra-lapper og gaver mens de hørte på julemusikk og spiste julegrøt. Da mørket senket seg, gikk alle ut for å overvære tenning av juletreet på fellesarealet. Julenissen kom og delte ut «nisseposer» til barna. Også dette året var tilstrømningen svært stor, spesielt til juletre-tenningen.

Om det er hyggelig at så mange kommer, er det også problematisk fordi det sprenger velhusets kapasitet og gjør det vanskelig å innkreve betaling for alle «nisseposelappene» barna fikk. Slik tilfellet er med Halloween-arrangementene må vi utarbeide nye regler og rutiner for å ha bedre kontroll med antall deltakere, og at folk faktisk betaler for det de skal, som for «nissepose»-billetter barna får utdelt.

Vi hadde i høstsemesteret 2015 «strikk og drikk»-kafeer i velhuset mandagskveldene 5. oktober, 2. november og 7. desember. Dette er blitt en møteplass for strøkets damer, der man kan bli bedre kjent og være litt sosial.

Noen av strøkets herrer (uten at det er tilsiktet med bare herrer!) møttes også i 2015 i velhuset på mandagskvelder, der de spiller bridge i rommet i første etasje. Disse faste bridgekveldene på velhuset er forlengst blitt en tradisjon, for ikke å si en institusjon.

3. Dugnader og annet praktisk arbeid

Også i 2015 arrangerte velets hagegruppe en forsommerdugnad, som fant sted onsdag 13. mai. Da fikk vi ryddet på fellesarealet ved velhuset og kjørt vekk skrot. Omlag tjue personer deltok. Etterpå var det servering av pølser og sosialt samvær.

Lørdag 14. november arrangerte velstyret enda en dugnad for å rydde på fellesarealet før vinteren, samt fjerne tilløpene til buskevekst langs gangveien fra Tromsøgata til fellesarealet. Det ble også ryddet i velhusets bod.

4. Drift og utleie av velhuset

Velhuset ble i 2015 leid ut til 96 møter/selskaper/arrangementer foruten velets arrangementer (omtalt i punkt 2). Som i de foregående år har velhuset vært utleid til kursvirksomhet på tirsdagskvelder i både vår- og høstsemesteret (Grete Roede-kurs).

Utleien av velhuset er velets desidert største inntektskilde, og nådde i 2015 en brutto inntekt på 160 299 kroner. En del av dette går til å dekke drift og vedlikehold av velhuset, men velet har utover dette økonomi til å utbedre fellesarealet år for år, slik praksis har vært siden tidlig på 2000-tallet. Litt av overskuddet går også til å dekke kostnader ved øvrige dugnader samt sponse barnegruppas arrangementer med mer.

Den stadig vekk store pågangen for å leie velhuset må langt på vei tilskrives en god «jungeltelegraf» samt at utleien annonseres på velets nettsted. Gledelig nok fortsetter trenden med at velhuset ofte leies ut til navnefester, konfirmasjoner og barneselskap.

Utleien av velhuset ble administrert av Sam Daams (booking-ansvarlig) og Ina Rørtveit og Kari-Anne Næssø (kontaktpersoner for henting og levering av nøkkel). Vask og øvrig daglig vedlikehold ble administrert av Hanne Sophie Claussen. Denne ordningen, som ble innført høsten 2014, er i løpet av 2015 kommet i godt gjenge.

Av praktiske tiltak/påkostninger kan nevnes at:

Vi har utstyrt de tunge, massive bordene i andre etasje med nytt, bunnsolid metall-understell med bein. Disse er tegnet av styremedlem Erik Haarstad og lagd av en smed ved Carl Berners plass. Dette er blitt en stilfull løsning som gjør bordene stødige og regulerbare i høyden, og som vil holde i all framtid.

Vi har fått oppgradert det elektriske anlegget i andre etasje med en ny strømkrets som er uavhengig av både dimmer og termostat. Kretsen har fire kontaktpunkter øverst på sørveggen som kan brukes til elektronisk utstyr og annet.

Vi har fått lagd ei metallrist med murt underlag utenfor velhusets inngangsdør, slik at besøkende får skrapt godt av skosålene før de går inn. Det er en etterlengtet forbedring i forhold til det provisoriske opplegget vi hadde fram til da.

Vi har kjøpt inn ei oppslagstavle med glassfront og som er låsbar, og montert denne under velhusskiltet på gavlveggen til forgården i Tromsøgata 24, på hjørnet ved gangveien fra Tromsøgata ned mot velhuset. Oppslagstavlen synes å fungere så pass bra at vi vurderer å kjøpe flere for plassering andre steder på Rodeløkka.

5. Planene om tilbygg samt kjøp av velhuset

Styret ved Terje Krog, Erik Haaarstad og Morten Fastvold fortsatte i 2015 sin dialog med Oslo kommune for å få avklart hva som kan skje med velhuset i årene framover, både når det gjelder eierskap og de utbyggingsplaner velet fikk rammetillatelse for i 2010. Denne dialogen kom til det entydige resultat at kommunen verken har vilje eller budsjett til å foreta noen som helst påkostning av velhuset, siden velhuset er noe de forvalter på midlertidig basis (noe de har gjort i førti år). Dette skyldes ingen vrangvilje, men at kommunen har fått stadig flere regler å holde seg til, som begrenser mulighetene både vi leietakere og kommunen selv har for å gjøre noe som helst med eiendommen utover daglig vedlikehold

Våren 2015 lyktes vi i å bringe saken opp på et politisk nivå, etter at vi høsten 2014 fikk kontakt med en saksbehandler i bystyret (James Stove Lorentzen). 14. april ble vi innkalt til et møte med daværende byråd Folke Fredriksen og hans stab i Rådhuset (inklusive Stove Lorentzen), som bar preg av konstruktiv høyttenking. Deretter ble det fortgang i vår dialog med Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY), som er velhusets juridiske eier.

EBY innhentet i 2014 en takst på hele eiendommen (både fellesarealet og velhuset), som ble på halvannen til to millioner kroner basert på dagens regulering. Det var en sum som åpenbart var uaktuell. På et møte med oss 22. mai (2015) foreslo EBY en løsning med at velet bygsler tomta og kun kjøper velhuset. Det anså vi som et godt forslag og sa oss interessert i at EBY utarbeidet en takst for kun velhuset. En slik takst forelå i september og var på kr 549 000. På et nytt møte med EBY 9. oktober fikk vi avklart at dette er det laveste beløpet de kan selge velhuset for ut fra hensynet til deres egen internrevisjon. Noe prutningsmonn var det ikke rom for.

For å bygsle tomta må vi, ut fra EBYs anslag, betale omlag kr 5000 per år. Vi vil da ha samme råderett over tomta som om vi eide den. En slik gunstig bygslingsavgift har det vært praksis for i tidligere tilfeller når det gjelder ideelle organisasjoner. Innholdet i en bygslingsavtale må vedtas på politisk hold. Det var EBY som innstilte på en slik ordning, og de regner det som svært sannsynlig at politikerne vil godta denne. Forøvrig er EBY instruert av byrådspolitikerne til å selge huset til oss til innhentet takst. Dette taksttilbudet er gjeldende i seks måneder fra september 2015.

Løsningen med at velet kun kjøper huset og bygsler tomta gir kommunen fortsatt kontroll med hva huset og eiendommen brukes til. Bygslingsavtalen vil da kunne ha klausuler om at huset og tomta bare skal benyttes til det eiendommen nå er regulert til. Avvik fra dette gir kommunen rett til å si opp bygslingsavtalen. Dermed settes det bom for et eventuelt videresalg av huset, og for at fremtidige velstyrer fristes til å dreie bruken av eiendommen mer i retning av bolig- og næringsvirksomhet. Både det sittende velstyret og kommunen er interessert i å sikre at velhuset forblir et allaktivitetshus, og at tomta forblir et fellesareal for lek og rekreasjon.

Styret kom ganske raskt til at dette er det beste vi kan oppnå. Vi besluttet derfor å gå inn for denne løsningen, siden den er vår eneste mulighet for å få eiendommen ut av det juridiske limbo den mer og mer er kommet i ved å forvaltes av kommunen. Kjøp og bygsling gir oss god forutsigbarhet, og åpner for muligheten til å oppføre tilbygget vi ønsker å ha.

Vi spurte deretter vår bankforbindelse DNB om muligheten for å låne kr 100 000 eller mer for å gjennomføre kjøpet, siden EBY ikke kan godta noen avdragsvis betaling. Velet hadde da kr 450 000 på en sparekonto i DNB, slik at et lån på kr 100 000 vil være nok til at vi kan kjøpe velhuset. Dette fikk vi tilsagn om, på vilkår velet kan klare med den utleien vi har per i dag. Dermed kunne vi legge fram et anbefalt forslag om kjøp og bygsling på et ekstraordinært årsmøte vi berammet til 14. januar 2016. Den 24. desember (på selveste julaften) sendte vi ut en innkalling til et slikt årsmøte, vedlagt et skriv som orienterte om bakgrunnen for at styret går inn for kjøp og bygsling.

6. Andre saker

Gangveier

Vi behandlet en forespørsel fra et velmedlem (Birte Bødtker) om å jobbe for å åpne en gangvei fra Snippen til Solhauggata som er tegnet inn i reguleringsplanen for Rodeløkka. Rett etter et styremøte (31. august) hadde vi en befaring der vi diskuterte saken med henne. Siden kommunen har gitt eierne av tomta (Solhauggata 10) dispensasjon til å anlegge plen/lekeareal på den delen av gangveien som grenser til deres tomt, kom vi til at noen åpning ikke lar seg realisere. Dessuten tar den foreslåtte gangveien ikke hensyn til nivåforskjeller i terrenget og eksisterende bygninger. Det samme er tilfellet for flere av de øvrige foreslåtte gangveiene som er tegnet inn i reguleringsplanen. Her har det åpenbart vært mer snakk om vyer enn om realisme hos de som utformet reguleringsplanen.

Dette kan ikke sies å gjelde den foreslåtte gangveien mellom fellesarealet i Snippen og Langgata, som velet i flere år har arbeidet for å åpne. Denne gangveien er kort og støter verken på uhåndterlige nivåforskjeller i terrenget eller eksisterende bygninger. Den vil også være eneste adkomst til fellesarealet fra Langgata. Slik det er nå, må alle som bor i Langgata og Fjellgata gå en stor omvei helt ned til Snippen for å komme til fellesarealet. De berøves også en praktisk snarvei fra nedre del av Langgata via fellesarealet til Tromsøgata, der det er opprettet en gangvei til fellesarealet.

Vi var i 2014 i dialog med Fylkesmannen om saken, men opplevde at dialogen stoppet opp av grunner vi ikke helt forstår. Ettersom styret har hatt andre større saker å jobbe med i 2015, har vi latt denne saken ligge inntil videre. Men vi vedtok å skrive et brev til kommunen for å spørre om de har rett til å leie ut deler av en foreslått gangvei til private, og hva deres prinsipielle holdning her er. Målsettingen er å få EBY til å si opp leieavtalen med Sameiet Langgata 19, og at Plan- og bygningsetaten pålegger sameiet å gjennomføre åpningen av gangveien i henhold til etatens eget vedtak. Styret tar sikte på å skrive et slikt brev i løpet av vårsemesteret 2016.

Brannvern

Etter at velet vinteren 2014 nedsatte en komité for å utrede muligheten for rodebaserte brannvarslingsanlegg, har vi i 2015 fulgt opp vår kontakt med Brann- og redningsetaten vedrørende dette og øvrig brannforebyggende arbeid. Medlemmer av komiteen hadde et møte i velhuset 2. september med representanter for Brann- og redningsetaten, der det ble vedtatt å arrangere et medlemsmøte om saken. Et slikt møte ble avholdt 14. oktober, jf. punkt 2.

Nettsted og medlemsinformasjon

Arbeidet med å omforme velets nettsted slik at det kommuniserer bedre med sosiale medier etc., fortsatte i 2015. Første prioritet har vært å få bookingen av velhuset på nett samt de nye rutinene for medlemsregistrering og kontingentinnkreving til å fungere slik det er tenkt. Også andre sider på velets nye nettsted er blitt oppdatert. Informasjon til medlemmene om arrangementer og lignende har hovedsakelig skjedd per epost og på Facebook.

Arbeidet med nettstedets redaksjonelle del, som innebærer en sammenslåing av velets gamle og nye nettsted, med en tilhørende sortering av gammelt redaksjonelt stoff, har grunnet andre og mer presserende saker måttet utsettes. Ambisjonen er å få gjort dette før sommeren 2016.